“金三银四”传统旺季过后，上海二手房市场的热度并未降低。

根据“网上房地产”数据，2026年5月，上海二手房网签成交28023套（全口径数据，含商业、车位等），同比增长约31%。

这一成交规模不仅创下近6年来的5月份同期新高，即使放在近十年的时间跨度中，也仅次于2020年5月约3.05万套的成交水平。

今年以来，上海二手房市场持续保持活跃。3月成交3.12万套，4月成交2.87万套，5月虽然受到“五一”假期影响，成交量仍突破2.8万套，已连续三个月维持在2.8万套以上。

若剔除春节因素扰动，上海二手房月度网签量更是连续6个月保持在2万套荣枯线以上，显示市场需求具备较强韧性。

与成交量维持高位形成对应的是，市场库存正在持续收缩。

根据安居客上海统计，截至2026年5月31日，上海二手房挂牌笔数约30.92万笔，而去年同期为37.97万笔，一年间减少超过7万笔。

由于同一套房源往往会被多个中介重复挂牌，业内通常按照约三分之一的比例折算真实挂牌套数。以此估算，去年同期上海真实在售二手房约12.6万套，目前已降至约10.3万套，减少约18%。

与此同时，截至5月底，上海链家平台对外展示的挂牌房源约7.88万套，较挂牌高峰时期减少超过3万套，降至近三年来最低水平。

在成交活跃、挂牌减少的共同作用下，市场供需关系正在逐步改善。

成交和库存变化，也开始反映到房价层面。

国家统计局数据显示，今年2月至4月，上海二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%、0.4%和0.7%，涨幅连续扩大，显示市场修复力度正在增强。

更值得关注的是，市场成交结构正在发生变化。

国金证券研究显示，4月份上海二手房成交中，总价300万元以下房源成交占比由3月的61%下降至59%；总价300万至500万元房源成交占比提升至22%；总价500万元以上改善型房源成交占比则由16.6%升至17.9%。

过去半年多时间里，上海楼市的复苏主要由低总价“老破小”房源带动，而如今改善型需求呈现上升趋势。

价格表现同样印证了这一趋势。上海50平方米以下微户型房价已于2025年11月率先止跌；50至90平方米小户型于2026年1月实现企稳回升；进入今年5月后，144至180平方米中大户型以及180至250平方米大户型也陆续出现止跌迹象。

随着改善型需求释放，不同面积段房源正逐步实现接力修复，二手房市场的置换链条也呈现出向上打通的趋势。

国金证券认为，需求企稳、挂牌量下降、租金收益率趋稳以及政策持续优化，共同推动上海成为本轮房地产市场率先修复的核心城市之一。尤其是在“沪七条”等政策支持下，市场预期持续改善，而收储政策覆盖范围进一步扩大至中心城区，也为低总价房源市场提供了额外支撑。

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马一凡

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